Повномасштабне вторгнення суттєво змінило столичний ринок первинної нерухомості: частина забудовників згорнула роботу або перемістилася на захід, тоді як ті, хто залишився в Києві, зіткнулися з кадровим дефіцитом, розірваними логістичними ланцюжками та стрімким здорожчанням будматеріалів. Роман Іваненко, керуючий партнер групи компаній Urban Development Group, розповів про те, як компанія утримує будівельну динаміку і чому ціни на новобудови неминуче зростатимуть далі.
Київський ринок нерухомості працює в умовах екстремальної волатильності. Продажі на одному об'єкті можуть коливатися від одиниць до десятків угод на місяць, тому девелопери змушені підтримувати будівництво переважно за рахунок власних фінансових резервів.
Головним чинником, що визначає ціноутворення, є зростання собівартості. За даними Urban Development Group, лише протягом 2026 року базові будівельні матеріали — бетон та арматура — подорожчали на 50%. За даними LUN, станом на жовтень 2026 року медіанна ціна квадратного метра у столичних новобудовах зросла на 18% за рік. Роман Іваненко наголошує, що це лише початок реакції ринку на збільшення витрат.
Експерти UkrInvestClub фіксують поступове формування дефіциту пропозиції у сегментах вище «економу». На їхню думку, такі об'єкти стають перспективним інструментом для інвесторів, однак реалізація подібних проєктів під час війни потребує від забудовника значної фінансової стійкості та готовності не відступати від початкової концепції.
UDG наводить два приклади власних проєктів, які ілюструють цей підхід. ЖК Chalet у Святошинському районі побудовано на місці старої адміністративної будівлі, а пляма забудови становить лише 29% від загальної території ділянки — решта впорядкована як сквер ще до початку будівництва. Концепція «гірського відпочинку в мегаполісі» відображає природний та історичний контекст місця: будинок інтегровано в зелену зону з віковими дубами та соснами поруч зі збереженими пам'ятками архітектури. Дизайн лобі, витриманий в естетиці альпійського шале, розробляв Андре Тан; серед елементів оздоблення — стіна з необробленого граніту.
ЖК Campus став кейсом ревіталізації колишньої промислової зони. Девелопер заклав у формат «економ-плюс» рішення, притаманні дорожчим сегментам: закритий двір з ландшафтним дизайном, комплектація вхідних груп термообробленим гранітом та деревиною. Компанія власним коштом відреставрувала стару будівлю трансформаторної підстанції, організувала конкурс мурала «Історія Караваєвих дач» і провела ремонт площі біля сусіднього спорткомплексу КПІ. За оцінкою компанії, вартість квадратного метра у комплексі після введення в експлуатацію подвоїлася.
Щодо підходу до нейминґу Іваненко пояснює: «Ми ніколи не приносимо в район інвазивну суть на кшталт "Беверлі-Гіллз" чи "Чикаго". Усі наші концепції виключно про Київ. Якщо це Campus — то лише тому, що він логічно завершує квартал біля Політехнічного інституту, будівництво якого розпочалося ще у 80-х. Якщо це Chalet — то це сучасна архітектурна присвята історичному дачному Святошину».
Війна змінила й операційну модель кептивного генерального підрядника групи — тресту «КМБ-3». До повномасштабного вторгнення підприємство працювало виключно на комерційних об'єктах UDG, а з 2023 року долучилося до відновлення громадських споруд на Київщині, зокрема в співпраці з платформою UNITED24. Частина працівників зайнята в будівництві об'єктів енергетичної безпеки. «Ці зміни ми робили цілеспрямовано, розуміючи, що під час війни і після найбільшим замовником на ринку будівельних послуг буде держава і пов'язані з нею структури. Ну і під час війни кожен має робити внесок відповідно до компетенцій. Ми вміли будувати, але не вміли працювати з такими замовниками. Складно, інколи "в мінус" через некомпетентність і плинність кадрів у замовників», — коментує Іваненко.
Операційні плани UDG на 2027 рік передбачають завершення ЖК Chalet і запуск другої черги Campus. Паралельно компанія опрацьовує документацію земельного банку для подальшого будівництва.
